Ипотечная квартира при банкротстве: варианты сохранить и новые правила 2026 года

Квартира в ипотеке находится в залоге у банка, поэтому защита единственного жилья на неё не распространяется: в банкротстве банк вправе получить деньги от её продажи. Сохранить квартиру можно, если банк согласен, чтобы должник продолжал платить по договору, через мировое соглашение или через план реструктуризации долгов при достаточном доходе. Если квартиру всё же продают и это единственное жильё должника и семьи, с 3 апреля 2026 года действует закон № 62-ФЗ: 80 процентов выручки получает банк, 10 процентов идут на требования первой и второй очереди и расходы по делу, а 10 процентов, но не больше суммы первоначального взноса и всех внесённых платежей по ипотеке, остаются должнику на новое жильё.

Почему ипотечная квартира не защищена

Исполнительский иммунитет по статье 446 ГПК РФ распространяется на единственное жильё, если оно не является предметом ипотеки. Залог даёт банку право получить удовлетворение за счёт квартиры преимущественно перед другими кредиторами, в том числе в банкротстве. Поэтому начинать процедуру с ипотекой без плана, что будет с жильём, опасно.

Как сохранить ипотечную квартиру

Договорённость с банком

Если платежи по ипотеке шли без просрочек или просрочку можно закрыть, должник и банк могут договориться, что ипотечный договор продолжает исполняться, а квартиру из процедуры исключают. Верховный суд такую возможность допускает: банк получает свои платежи, остальные долги проходят через процедуру. Главное условие здесь согласие банка и реальная способность платить.

Мировое соглашение

Заключается с кредиторами на любой стадии дела и утверждается судом. Для него нужен голос всех залоговых кредиторов, то есть банка по ипотеке. Мировое соглашение прекращает дело, но долги не списывает: они гасятся на условиях соглашения.

Подробно в статье мировое соглашение при банкротстве.

План реструктуризации

Если у должника стабильный доход, план на срок до пяти лет может предусмотреть погашение и ипотеки, и других долгов с сохранением квартиры. Условия плана и требования к должнику в статье реструктуризация долгов в банке и в суде.

Погашение долга третьим лицом

Родственники могут погасить требование банка за должника. Такое погашение должно быть открытым и оформленным документами, чтобы не выглядело выводом имущества.

Если квартиру продают: правила с 3 апреля 2026 года

Раньше этот вопрос закон прямо не решал, и Конституционный суд в постановлении от 04.06.2024 № 28-П указал, что остаток денег от продажи единственного ипотечного жилья после расчётов с банком должен защищаться как деньги на новое жильё. Закон № 62-ФЗ от 23.03.2026 закрепил порядок:

• 80 процентов выручки направляются банку-залогодержателю;
• 10 процентов идут на требования первой и второй очереди, то есть о возмещении вреда жизни и здоровью, алименты, зарплату работникам, и на судебные расходы, если другого имущества на них не хватает;
• 10 процентов исключаются из конкурсной массы и передаются должнику, но не больше суммы первоначального взноса и всех платежей, которые он внёс по ипотеке.

Суд может уменьшить долю должника, если она явно превышает разумные потребности семьи в жилье, с учётом состава семьи, норм площади и цен на рынке. Остальные изменения года в статье что изменилось в банкротстве в 2026 году.

Созаёмщики, маткапитал и доли детей

• Созаёмщик, например супруг, остаётся должником банка в полном объёме: банкротство одного не прекращает обязательства другого.
• Если в квартире доли детей, выделенные из-за материнского капитала, продажа усложняется: интересы детей учитывает суд, а доли детей в конкурсную массу родителя не входят.
• Общая квартира супругов продаётся целиком, а второму супругу выплачивается стоимость его доли после расчётов по общим долгам.

Что сделать до подачи заявления

1. Посчитать остаток ипотеки, рыночную стоимость квартиры и сумму уже внесённых платежей и первоначального взноса.
2. Оценить, сможете ли вы продолжать платить по ипотеке после процедуры, и заранее обсудить это с банком.
3. Проверить, есть ли созаёмщики, поручители, маткапитал и доли детей.
4. Выбрать стратегию: сохранение с согласия банка, план реструктуризации или продажа с получением доли выручки по новым правилам.

Сопровождение таких дел описано на странице сохранение ипотечного жилья, общие вопросы в разделе банкротство с действующей ипотекой.

Коротко

• Ипотечное жильё не защищено иммунитетом единственного жилья.
• Сохранить квартиру можно с согласия банка, мировым соглашением или планом реструктуризации.
• С 3 апреля 2026 года при продаже единственного ипотечного жилья должнику остаётся до 10% выручки.
• Доля должника ограничена суммой взноса и внесённых платежей, суд может её уменьшить.