3 минуты чтения
Единственное пригодное для постоянного проживания жильё гражданина и членов его семьи при банкротстве по общему правилу не продают: оно защищено исполнительским иммунитетом по статье 446 ГПК РФ и не включается в конкурсную массу (пункт 3 статьи 213.25 закона № 127-ФЗ). Защита не действует, если жильё в ипотеке. Кроме того, Конституционный суд в постановлении от 26.04.2021 № 15-П допустил, что жильё, явно превышающее разумные потребности семьи, можно продать, если должнику предоставят замещающее жильё по нормам. Отдельно суды оценивают злоупотребления: например, когда перед процедурой вторую квартиру подарили, чтобы оставшаяся стала «единственной».
Что считается единственным жильём
- Помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, комната. Доля в квартире тоже может быть защищена, если это единственное жильё.
- Земельный участок, на котором стоит такой дом, защищён вместе с ним.
- Единственным жильё должно быть для самого гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в нём. Если есть другое помещение, пригодное для жизни, например дом или вторая квартира, иммунитет распространяется только на одно из них.
Прописка сама по себе не главное: суд смотрит, где человек и семья реально живут и есть ли у них другое жильё.
Исключение 1. Ипотека
Если жильё в залоге по ипотеке, иммунитет на него не распространяется: банк вправе получить удовлетворение за счёт квартиры и в банкротстве. Но есть варианты её сохранить, а при продаже с 3 апреля 2026 года часть выручки остаётся должнику по закону № 62-ФЗ.
Подробно в статье ипотечная квартира при банкротстве.
Исключение 2. «Роскошное» жильё
Конституционный суд в постановлении от 26.04.2021 № 15-П указал, что иммунитет не должен защищать жильё, которое явно превышает уровень, достаточный для разумной потребности гражданина и семьи в жилье. Такое жильё может быть продано, но только если должнику и семье обеспечивается замещающее жильё: в том же населённом пункте, пригодное для проживания и не меньше нормы предоставления жилья на одного человека.
На практике это исключение применяется редко и по инициативе кредиторов: нужно доказать, что жильё действительно избыточно, что его продажа даст кредиторам заметную сумму после покупки замещающего жилья и что условия семьи не ухудшатся ниже нормы. Обычная квартира по площади и цене для региона под это исключение не подпадает.
Исключение 3. Злоупотребления перед процедурой
Суды внимательно смотрят на действия с жильём в годы перед банкротством. Если гражданин подарил или продал родственникам одну из квартир, после чего вторая стала «единственной», или купил дорогое жильё на деньги, которые должен был вернуть кредиторам, суд может оспорить сделки или отказать в защите со ссылкой на злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ). Сделки за последние три года финансовый управляющий проверяет в каждом деле.
Как оспаривают сделки, в статье оспаривание сделок при банкротстве.
Общая квартира супругов
Если единственное жильё семьи в общей собственности супругов и не в залоге, оно защищено и при банкротстве одного из них. Если у семьи несколько квартир, а банкротится один супруг, суд смотрит на всё жильё семьи: иммунитет получает одно помещение, остальное общее имущество может быть продано с выплатой второму супругу его доли.
Жильё после банкротства
После завершения процедуры сохранённое жильё остаётся в собственности гражданина без ограничений: продавать, дарить или менять его можно. Если выяснится, что имущество скрыли от суда, кредиторы вправе требовать пересмотра определения о завершении процедуры, поэтому все сделки с жильём до процедуры лучше раскрыть сразу.
Как подготовиться
- Соберите документы на всё жильё, где вы собственник или совладелец, и документы о регистрации семьи.
- Вспомните все сделки с недвижимостью за три года: дарение, продажу, раздел имущества с супругом.
- Если жильё большое или дорогое для региона, обсудите с юристом риски применения постановления № 15-П до подачи заявления.
Какое ещё имущество защищено, в статье какое имущество забирают при банкротстве.
Коротко
- Единственное жильё без ипотеки при банкротстве сохраняется.
- Ипотечное жильё не защищено иммунитетом, но есть способы его сохранить.
- Явно избыточное жильё можно продать только с предоставлением замещающего по нормам.
- Сделки с жильём перед процедурой проверяют и могут оспорить.